سند انتقال اجرایی

دسته: حقوق
بازدید: 198 بار
فرمت فایل: doc
حجم فایل: 77 کیلوبایت
تعداد صفحات فایل: 91

مقدمه مفهوم سند انتقال اجرایی هر چند در میان برخی حقوقدانان و كارشناسان و مطلعین ثبتی مفهومی بسیار آشنا و مورد عمل می باشد لیكن بطور كلی در میان غالب حقوقدانان چنین مفهومی با این نام چندان آشنا نیست شاید به وجود آورندگان و پرورش دهندگان و سازندگان این مفهوم در خصوص املاك غیر منقول ثبت شده در ابتدا افراد عامی و غالب كسانیكه به دنبال خرید اقساطی

قیمت فایل فقط 5,900 تومان

سند انتقال اجرایی

مقدمه:

مفهوم سند انتقال اجرایی هر چند در میان برخی حقوقدانان و كارشناسان و مطلعین ثبتی مفهومی بسیار آشنا و مورد عمل می باشد لیكن بطور كلی در میان غالب حقوقدانان چنین مفهومی با این نام چندان آشنا نیست. شاید به وجود آورندگان و پرورش دهندگان و سازندگان این مفهوم در خصوص املاك غیر منقول ثبت شده در ابتدا افراد عامی و غالب كسانیكه به دنبال خرید اقساطی و ارزان املاك و در مقابل آنان فروشندگان املاك و انبوه سازان كه غالباً به دنبال سود و نفع بیشتر از قبال سرمایه گذاری در امر مسكن هستند باشند، اما در ادامه همانا همه حقوقدانان و مطلعین و مرتبطین با قانون ومقررات از جمله قانونگذاران به معنای اعم كلمه (نمایندگان مجلس شورا – هیئت وزیران – مجمع تشخیص و...)، استادان دانشكده ای حقوق – وكلا و قضات محترم دادگستری و نهایتاً دفاتر اسناد رسمی نمایندگان و روئسای ادارات ثبت اسناد و املاك و در مرحله ای بالاتر هیئت نظارت و شورای عالی ثبت اسناد و املاك، با تبعات و آثار این مفهوم درگیر می شوند.

به عبارت دیگر، زمانیكه افراد عادی اقدام به پیش خرید آپارتمان با تنظیم مبایعه راجع به املاك غیرمنقول ثبت شده یا در جریان ثبت می نماید و یا هرگاه هر بستانكاری به مفهوم اعم كلمه، اعم از دارنده ی اسناد رسمی از قبیل عقدنامه ازدواج برای دریافت مهریه عیناً و یا به اندازه ی قیمت آن، دارنده اسناد عادی لازم الاجرا از قبیل چك و یا دارنده  طلبی كه پس از اخذ حكم از دادگاه بخواهد در مقابل دریافت طلب خود ملك غیرمنقول ثبت شده و یا در جریان ثبتی را به نام خود منتقل نماید، زمینه به وجود آمدن سند انتقال اجرایی را فراهم می سازد. به این ترتیب با بروز اختلاف بین خریدار و فروشنده، بستانكار و مدیون، زوج و زوجه و ....... در خصوص املاك، كه "امروزه به شدت به عللی مثل افزایش قیمت املاك و هزینه های تفكیك املاك و تورم در قیمت مواد بكار رفته در ساخت و ساز از قبیل آهن آلات و سیمان و سنگ های ساختمانی و...  و گاه قانع نبودن متعاملین به حق و حقوق خود و گاه نیز مشكلات تنظیم اسناد رسمی و....، رو به زاید است،" تنظیم سند انتقال رسمی بطور ارادی و با توافق توسط طرفین صورت نمی پذیرد و از اینرو لزوم مراجعه به دادگستری و اقامه دعوا در دادگاه جهت الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و یا در مورد اسناد رسمی به اداره اجرای مفاد اسناد رسمی، با قوانین خاصی كه دارد، توسط ذینفع امری ضروری می نماید.

مفهوم سند انتقال اجرایی امروزه از اهمیت بسیاری برخوردار است و همانطور كه اشاره شد از جنبه های مختلف اجتماعی و اقتصادی و تجاری و به خصوص حقوقی، موضوعی مبتلا به بوده و افراد بسیاری با آن درگیر هستند. تعداد دعاوی كه با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و مشابه آن در دادگستری اقامه می شود امروزه آن چنان فراوان و شایع است كه حتی بسیاری از افراد غیر حقوقدان نیز از جزئیات آن مطلع هستند. از سوی دیگر مسائل مربوط به پیش خرید آپارتمان ها و سود استفاده از این امر آنچنان رایج است  که حتی تبدیل به مسئله سیاسی و حقوقی روز گردیده است. از اینرو و تحقیق در چنین موضوعی و یافتن آبشخور مشكل ها و معضلات حقوقی و اجتماعی بحث توسط محقق را كه چند سالی در سازمان ثبت خدمت كرده است، امری ضروری و دارای فواید بسیار متجلی ساخته و حقیر به ارائه این كار تحقیقی در حد بضاعت علمی ولی با سعی و تلاش فراوان و با كمك اساتید بزرگ علم حقوق و نیز با بهره گیری از تجارب رؤسای مناطق و مدیران كل سازمان ثبت، می نماید تا بتواند مشكلات و آثار سند انتقال اجرایی را در حقوق ثبت ایران نمایان سازد. لازم به توضیح است كه سند انتقال اجرایی دارای مفهومی بسیار گسترده و وسیع می باشد به گونه ای كه در كلیه اموال اعم از منقول و غیرمنقول اعمال میگردد با این وجود و با توجه به عنوان تحقیق آشكار است كه آنچه كه در این كار تحقیقی در خصوص سند انتقال اجرایی مورد توجه ومداقه  قرار می گیرد تنها املاك غیرمنقول ثبت شده در دفاتر املاك اداره ثبت اسناد و املاك به علت اهمیت بسیار زیاد آن می باشد و محقق از اشاره به سایر موارد تنظیم سند انتقال اجرایی همانند خودرو – موبایل و... خودداری می نماید. در این راستا و در جهت طرح بهتر بحث و امكان نتیجه گیری صحیح و منطقی پلان تحقیق در دو بخش بیان می گردد كه بخش اول به شناخت سند انتقال اجرایی و انواع آن می پردازد و بخش دوم به مشكلات ثبتی سند انتقال اجرایی در حقوق ثبت می پردازد.

بخش اول

شناخت سند انتقال اجرایی و انواع آن

نظر به اینكه جهت ارائه بهتر بحث، سند انتقال اجرایی باید تعریف شده و كاملاً درك این مفهوم   آسان گردد ابتدا به شناخت سند انتقال اجرایی (فصل اول) می پردازیم. اما این شناخت زمانی كامل  می گردد كه انواع سند انتقال اجرایی نیز مورد بحث و بررسی قرار بگیرد. (فصل دوم)

فصل اول: شناخت سند انتقال اجرایی

در این فصل برای شناخت مفهوم سند انتقال اجرایی ابتدا به تعریف لغوی سه واژه :  سند – انتقال – اجرایی می پردازیم (مبحث اول). و سپس به تعریف اصطلاحی موضوع تحقیق از سند انتقال اجرایی می پردازیم (مبحث دوم). این امر دارای فواید بسیاری می باشد از جمله اینكه تعریف لغوی در غالب امر در تعریف اصطلاحی مؤثر می باشد. زیرا براساس اصل عدم نقل كه از اصول لفظیه در اصول فقه به شمار میرود به هنگام شك در معنای اصطلاحی، اصل بر عدم نقل و تعیین معنای لغوی است، چرا كه در مبحث الفاظ در اصول فقه این فرض وجود دارد كه اگر شارع مقدس یا قانونگذاری معنای دیگری غیر از معنای لغوی را مدنظر می داشت این قصد خویش را به صراحت بیان می نمود و یا حداقل فرینه ای برای آن وضع می نمود. فایده دیگر این امر آسان نمودن تعلیم اصطلاحات است چرا كه در حقوق ثبت با توجه به "كیفر ادبی" از واژه ها، اصطلاحات غالباً در معنای لغوی نیز بكار میروند.

مبحث اول: تعریف لغوی سند انتقال اجرایی

برای تعریف سند انتقال اجرایی از لحاظ لغوی به تفكیك به تعریف هر یك از سه واژه ی سند – انتقال – اجرایی در سه بند ذیل می پردازیم:

بند اول: سند

سند واژه ای است كه ریشه ی عربی دارد و بر وزن «سَنَدَ» معنای لغوی آن «نسبت دادن – اسناد دادن می باشد». معنای عرفی واژه ی سند در زبان فارسی در واقع "مستند" میباشد. امروزه یكی از برجسته ترین و مهمترین  وسائل برای ثبت دلیل سند است با این توضیح كه سند در جهان امروزی از اهمیت بسیاری برخوردار است چرا كه اولاً، امروزه با گسترش سوادآموزی در جوامع گوناگون غالب افراد توانایی خواندن و نوشتن را پیدا كرده اند و به همین دلیل در روابط حقوقی خویش اصولاً به تنظیم سند مبادرت می ورزند. ثانیاً، امروزه در غالب قریب به اتفاق موارد، دادگاه ها به هنگام رسیدگی به دعاوی مطروحه نزد آنها با دلیلی به نام سند برخورد دارند به همین خاطر سند امروزه به عنوان یك دلیل ارزشمند مطرح می باشد.

در حقوق غرب نیز سند از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است. در برخی از نظامهای حقوقی اثبات پاره ای از اعمال حقوقی بین افراد جامعه جزء از طریق اسناد ممكن نیست. به عنوان مثال در كشور فرانسه، برای قراردادهای با مبلغ پنج هزار فرانك به بالا باید حتماً سند تنظیم شود بنابراین عدم تنظیم سند در این گونه اعمال به معنای عدم امكان اثبات آن می باشد .  زیرا دادگاه ها اثبات این قراردادها را با دلائل دیگر مثل شهادت شهود نمی پذیرند. استفاده از سند در تاریخ حقوق ایران به دوران باستان باز می گردد چرا كه اسناد بدست آمده نشان می دهد كه در چند هزار سال قبل در ایران برای برخی از امور سند تنظیم می شده است. با حاكمیت اسلام بر سرزمین ایران و با استناد به آیات قرآن كریم باب استفاده از سند در ایران وسیع تر می گردد. قرآن كریم در آیات 279 الی 289 استفاده از سند را در روابط حقوقی بین اشخاص توصیه می كند. آیه ی معروف به "دین" كه یكی از بلندترین آیات قرآن است و حاوی احكام حقوقی بسیاری نیز می باشد در خصوص لزوم تنظیم سند به صورت روشن این مطلب را بیان می كند: "یا ایهاالذین آمنوا اذا تداینتم بدین الی اجل مسمی فكتبهوا و لیكتب بینكم كاتب بالعدل."[1]

بند دوم: انتقال

انتقال نیز واژه است كه ریشه عربی دارد. انتقال از ریشه ی «نقل» و مصدر باب «افتعال» است. نقل به معنای جدایی و جابجایی در زبان فارسی می باشد. در واقع انتقال یعنی جابجا كردن توسط طرفین. در واقع معنای اصطلاحی انتقال از معنای لغوی آن چندان دور نیست، به عنوان مثال در عقد بیع گفته می شود كه به محض ایجاب و قبول مالكیت انتقال پیدا می كند. در واقع "انتقال" مالكیت به معنای این است كه مالكیت ثمن از مشتری به بایع و مالكیت مبیع از بایع به مشتری جابه جا می شود.

بند سوم: اجرایی

اجرایی واژه ای است عربی كه ریشه آن "جری" می باشد. جری در لغت به معنای جاری كردن و به جریان انداختن است. واژه اجرایی در زبان فارسی به معنای اعمال كردن می باشد . در واقع اجرایی به معنای رساندن به مرحله انجام و عمل میباشد .

مبحث دوم: مفهوم اصطلاحی سند انتقال اجرایی

برای اینكه مفهوم اصطلاحی سند انتقال اجرایی را بهتر در یابیم می باید ابتدا: تعریف اصطلاحی سند كاملاً احاطه داشته باشیم، براساس قوانین مدنی و آئین دادرسی مدنی سند مفهوم خاصی دارد:

ماده 1284 ق.م در تعریف سند اعلام می كند "سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد".

بر این تعریف انتقاداتی وارد است .  چرا كه اولا : ً تعریف فوق بسیار كلی و عام است به گونه ای كه می تواند شامل ادله ی حكمی مثل متون قانونی نیز باشد.  زیرا تمام متون قانون كه در روزنامه ی رسمی منتشر می شوند نوشته هستند و در دعاوی نیز مورد استناد قرار می گیرند.  ثانیا : ً براساس این ماده دلیلی به نام سند فقط در مقام دعوی یا دفاع قابلیت استناد دارد در حالی كه به طور كلی دلیلیت یك دلیل محدود به اقامه ی دعوی نمی شود و سند به مجرد اینكه حاوی دلیلی باشد دلیل اثبات تلقی می گردد اعم از اینكه در دعوای خاص به آن استناد شود یا هرگز به آن استناد نشود.

برای رفع ایرادات مزبور به نظر می رسد سند عبارت است از نوشته ای كه حاوی دلیل اثبات موضوعی حق است. واژه "حاوی" نشان دهنده ی این امر است كه خود سند دلیل نیست بلكه محتوای سند است كه دلیل محسوب می شود؛ واژه ی " موضوعی" نیز حاكی از این است كه محتوای سند باید دلالت بر وجود حقی در عالم خارج نماید و نه حكم آن، بنابراین دلائل حكمی را شامل نمی شود. با توجه به تعریف فوق مشخص می شود كه سند برای اینكه دلیل اثبات تلقی شود باید دارای دو ركن شكلی (نوشته بودن) و ماهوی (قابلیت استناد) باشد.

بند اول :ركن شكلی، نوشته بودن

به نظر برخی كتبی بودن سند صفت ذاتی و جزء لاینفك آن است، بنابراین به اعتقاد آنان آوردن صفت كتبی برای سند قیدی زائد و بی مورد است. ولی به اعتقاد ما این قید به هیچ وجه زائد نیست بلكه برای تعریف كاملاً لازم و ضروری است . چرا كه اولا : ً برای تعریف لفظ سند از لحاظ منطقی لازم است كه جنس آن مشخص باشد و جنس سند نیز نوشته است. ثانیاً :  لفظ سند به معنای عام گاهی اوقات شامل دلائل گفتاری و غیر نوشته مثل اقرار لفظی و امارات نیز می شود .  به عنوان مثال هنگامی كه گفته می شود فلان حدیث دارای سند معتبری است مقصود این است كه سلسله راویان عادل و معتمدی این حدیث را از معصوم علیه السلام نقل كرده اند. یا در جایی كه گفته می شود سند شما بر صحت ادعایتان چه می باشد مقصود این است كه چه قرائن و اماراتی برای شما بر صحت ادعا موجود است. با توجه به توضیحات فوق مشخص می شود كه آوردن قید نوشته به عنوان عنصر شكلی یك سند كاملاً ضروری است؛ اما باید توجه داشت كه نوشته به معنای عام كلمه مدنظر است و بنابراین نمی توان آن را منحصر در حروف الفبا دانست؛ بلكه نوشته تمام تمام آثار بشری را كه بر روی هر شیئی ایجاد می شود در بر می گیرد. به این ترتیب نوشته شامل هر نوع خط و علامت بر روی هر شیئی اعم از كاغذ و پوست و دیوار و ... كه دارای معنا و مفهومی است (اعم از اینكه بین افراد متداول باشد یا نباشد) می شود. به عبارت دیگر هر رسم و اثر انسانی در مقابل رسم و اثر طبیعی مثل اثر زلزله و سیل و... كه بر روی شیء ایجاد شود نوشته محسوب می گردد.  

بنددوم: ركن ماهوی، قابلیت استناد

بدیهی است كه هر نوشته ای را نمی توان سند محسوب كرد بلكه نوشته ای سند محسوب می شود كه قابلیت استناد داشته باشد. قابلیت استناد به این معنا است كه نوشته دلیلیت داشته باشد یعنی بتواند دلیل محسوب شود. برای اینكه سند دلیلیت داشته باشد و بتوان به آن استناد كرد باید حاوی دلیلی باشد و این دلیل نیز، دلیل موضوعی برای اثبات حق مورد ادعا می شود.

در تعریف ماده 1284 ق.م از سند، قابلیت استناد تنها در مقام دعوی یا دفاع ذكر شده است. این امر باعث می شود كه گفته شود سند در یك دعوای خاص دلیل محسوب شود و در دعوای دیگری دلیل نیست در حالی كه قابلیت استناد سند به این معناست كه سند حاوی دلیل می باشد اعم از اینكه در دعوای خاصی به آن استناد بشود یا خیر. به عنوان مثال عقدنامه ازدواج قطعاً سند محسوب می شود چرا كه حاوی اقرار به وجود رابطه زوجیت میان طرفین می باشد لكن این سند ممكن است هیچگاه در مقام دعوی مورد استناد قرار نگیرد. همچنین سند انتقال اجرایی یک دلیل محکم است مبنی بر انتقال . ولی ممکن است هیچگاه به آن مستقیما استناد نشود .

در سند همیشه دلیلی كه در عالم خارج وجود دارد تأمین می شود و این دلیل اعم است از دلائل قطعی مثل اقرار (در غالب موارد) و یا دلائلی ظنی مثل امارات همانند نقشه ی هوایی كه حاوی معاینه ی محلی و تحقیق محلی در چند سال قبل است. شناسنامه نیز سندی است كه حاوی اعلامات اعلام كننده ی ولادت است كه توسط مأمور ثبت احوال احراز می شود.

سند به معنای مذكور در قانون مدنی و بر اساس ماده 1286 به عادی و رسمی تقسیم می گردد. در واقع در این جاست كه به مفهوم سند انتقال اجرایی نزدیك می شویم چرا كه سند انتقال اجرایی قطعاً فقط در مورد اسناد رسمی صادق است. علت این امر نیز كاملاً بدیهی است. زیرا محقق به سند انتقال اجرایی در خصوص املاك ثبت شده می پردازد و بدیهی است با توجه به اینكه «مقدمه واجب واجب است» سند انتقال اجرایی نیز باید رسمی باشد.

برای آشنایی با مفهوم سند رسمی ابتدا آن را تعریف می كنیم و سپس به بیان اقسام آن می پردازیم.

1. تعریف سند رسمی

اختلافاتی كه در رابطه با تعریف سند رسمی وجود دارد كمتر از اختلافات موجود در رابطه با تعریف خود سند نیست. لیكن به نظر ما بهترین تعریف از سند رسمی، تعریف خود قانونگذار است چرا كه مبنای تقسیم بندی اسناد به عادی و رسمی به دلیل اهمیت و جایگاه ویژه برخی اسناد است كه قانونگذار با احصاء آن ها و با وضع قواعد و تشریفات خاصی برای تنظیم آن ها، اعتبار ویژه ای به آن می بخشد و آن ها را مورد حمایت قرار می دهد. ماده 1287 ق.م مقرر می دارد: «اسنادی كه در اداره ی ثبت اسناد و املاك و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است». با توجه به تعریف قانون از سند رسمی، برای اینكه سندی رسمی محسوب شود سه شرط لازم است:

اول: تنظیم نزد مأمورین رسمی – اولین شرط برای سند رسمی این است كه سند نزد مأمور رسمی تنظیم شود. برای توضیح این شرط باید دو واژه مورد مطالعه قرار گیرد:

واژه اول: مأمور رسمی – مقصود از مأمور رسمی چه كسی است؟

مقصود ماده 1287 ق.م از مأمورین رسمی اعم است از مأمورین دولتی و مأمورین بخش خصوصی كه از طرف دولت برای تنظیم اسناد مأمور شده باشند مثل مأمورین دفترخانه ی اسناد رسمی، كه واحدی است وابسته به وزارت دادگستری كه برای تنظیم و ثبت اسناد رسمی طبق قوانین و مقررات مربوط تشكیل می شود، یا سردفتران ازدواج و طلاق. به علاوه تمام مقامات اداری كه در ادارات دولتی یا سازمان ها و مؤسسات وابسته به دولت مأمور به خدمت عمومی می باشند، مأمور رسمی تلقی می شوند به عنوان مثال دفتر خدمات مشتركین تلفن همراه كه  از طرف وزارت پست و تلگراف و تلفن مأمور تنظیم سند شده اند نیز مأمور رسمی محسوب می شوند؛ لیكن باید توجه داشت كه صرف مأمور رسمی بودن، دلیل بر این امر نیست كه تنظیم هر سندی توسط آنان رسمی تلقی گردد بلكه شرائط دیگری نیز لازم است؛ به عبارت اخری مأمور رسمی بودن و یا مأمور مأذون از طرف دولت بودن شرط لازم ولی ناكافی می باشد.

واژه دوم: نزد- بنابر یك تقسیم بندی تمامی موضوعات علم حقوق كه در عالم خارج اتفاق می افتد یا واقعه ی حقوقی است و یا عمل حقوقی. این تقسیم بندی در مورد تنظیم اسناد نیز صادق است یعنی محتوای اسناد یا وقایع حقوقی است مثل ثبت وقایع ولادت و وفات و یا اعمال حقوقی است مثل ثبت عقود و ایقاعات. در خصوص وقایع حقوقی و تنظیم سند برای آن واژه ی «نزد» معنایی روشن دارد چرا كه مأمورین ثبت احوال بدون داشتن هرگونه رابطه ی حقوقی براساس قانون موظفند در حدود صلاحیت خویش اقدام به تنظیم سند نمایند. در این حالت هرگونه اعتراض به سند و یا بروز اختلافات و دعاوی راجع به آن علیه مأمورین رسمی قابل طرح می باشد.

اما گاهی اوقات محتوای سند یك عمل حقوقی می باشد كه برای آن سند تنظیم می شود در این موارد واژه ی «نزد» از اهمیت ویژه ای برخوردار است چرا كه كلمه نزد نشان می دهد كه طرفین رابطه ی حقوقی خود به تنظیم سند اقدام نمی كنند بلكه نزد مأمور رسمی كه نسبت به رابطه آنان ثالث محسوب می شود اقدام به تنظیم سند می نمایند بنابراین اگر یكی از طرفین رابطه ی حقوقی مأمور رسمی باشد و خود اقدام به تنظیم سند نماید این سند رسمی محسوب نمی شود. به عنوان مثال در بحث شرایط عمومی پیمان، اگر دستگاه های دولتی خود یك طرف پیمان باشند و برای پیمان منعقد شده با طرف رابطه ی خویش سند تنظیم نمایند این سند رسمی محسوب نمی شود و آثار و احكام سند رسمی بر آن بار نمی شود.

دوم: صلاحیت مأمور رسمی – برای اینكه سند تنظیم شده توسط مأمور رسمی، رسمی تلقی شود وی باید صلاحیت خاص برای تنظیم سند داشته باشد. در خصوصث ادارات ثبت اسناد و املاك و نیز در مورد دفتر خانه های رسمی اسناد و ثبت نكاح و طلاق این امر كاملاً روشن است چرا كه این واحدها به طور خاص فقط برای تنظیم و صدور سند تأسیس شده اند و كار اصلی آنان غیر از صدور سند نمی باشد. لیكن در خصوص سایر مأمورین رسمی كه در كنار انجام سایر وظایف خویش به طور استثنائی اسنادی را نیز صادر می نمایند باید توجه داشت كه فقط در محدوده ای كه حق تنظیم سند را دارند اقدام نمایند به عنوان مثال اداره ی راهنمایی و رانندگی فقط در صدور گواهینامه صلاحیت دارد و یا دایره ثبت احوال فقط در برخی موارد مثل صدور شناسنامه و گواهی فوت حق اقدام دارند.

سوم: رعایت قوانین – با توجه به اهمیت اسناد رسمی قانونگذار رعایت تشریفاتی را برای تنظیم آن مقرر كرده است كه با عدم رعایت آن،‌ سند، رسمی محسوب نمی شود. تنها موردی كه عدم رعایت آن سند را از اعتبار نمی اندازد مقررات راجع به حق تمبر است. ماده 1294 ق.م مقرر می دارد: «عدم رعایت مقررات راجع به حق تمبر كه به اسناد تعلق می گیرد سند را از رسمیت خارج نمی كند». به نظر می رسد كه واژه ی «تمبر» در ماده ی فوق به معنای عام به كار رفته است، بنابراین تمام حقوق دولت از قبیل حق الثبت و مالیات ها را شامل می شود.

اما سؤال این است كه چه قوانینی باید رعایت شود؟ در مبحث قوانین بحثی كه مطرح می شود قوانین زمان و مكان است. طبق قاعده ی كلی گفته می شود كه سند از قانون زمان و مكان تنظیم خود تبعیت می كند. به علاوه مقصود از قوانین لازم الرعایه، قوانین مربوط به تنظیم سند است از جمله ی این قوانین، قوانین مربوط به صلاحیت مأمور رسمی برای تنظیم سند است. بنابراین اگر از مأمور رسمی سلب صلاحیت شده باشد و به عنوان مثال حكم تعلیق وی صادر شده باشد در دوره تعلیق وی اسناد صادره فاقد اعتبار است. اما پرسش این است كه اگر حكم تعلیق وی صادر شده باشد ولی این حكم به وی ابلاغ نشده باشد تكلیف اسناد صادره در این مدت (پس از صدور حكم و قبل از ابلاغ) چه می باشد؟ پاسخ به این سؤال از جهت عملی نیز دارای اهمیت زیادی می باشد. به نظر می رسد برای رعایت حقوق اشخاص ثالث و دفع ضرر از آنان و نیز با توجه به جهل مأمور و امكان حسن نیت وی می توان از وحدت ملاك ماده ی 680 ق.م كه مقرر می دارد «تمام اموری كه وكیل قبل از رسیدن خبر عزل باو در حدود وكالت خود بنماید نسبت به موكل مؤثر است» استفاده نمود و حكم به صحت اسناد صادره در این مدت نمود.

به هر حال با وجود تمام شرایط مذكور سند تنظیم شده رسمی محسوب می شود و آثار و احكام اسناد رسمی بر آن بار می شود ولی باید توجه داشت كه هیچ منعی وجود ندارد كه بخشی از سند تنظیم شده رسمی و بخش دیگری از آن عادی باشد. به عنوان مثال اظهارنامه در آن قسمت كه مأمور رسمی به احراز موضوع پرداخته و آن را تنظیم می كند رسمی و در سایر قسمت ها عادی می باشد. یا گواهی امضاء در قسمت امضاء كه مأمور رسمی مشخصات امضاء كننده سند را با اسناد هویت وی تطبیق می كند رسمی است ولی قسمت دیگر آن كه شامل اعلامات طرف می باشد عادی است.

اقسام سند رسمی

سند رسمی انواع و اقسام مختلفی دارد. ما انواع اسناد رسمی را به دو اعتبار مورد تقسیم بندی قرار می دهیم. اول، با توجه به مأمورین تنظیم آن و دوم با توجه به قدرت اجرائی آن.

اول – اقسام سند رسمی به اعتبار مأمورین تنظیم آن

بر این اساس اسناد رسمی به سه قسم، تقسیم می شوند:

قسم اول: اسناد تنظیمی در ادارات ثبت اسناد و املاك – براساس قانون دو اداره وجود دارند كه فلسفه ی وجودی و كار اصلی آن ها تنظیم و تشكیل سند است. یعنی این ادارات فقط بخاطر تنظیم سند به وجود آمده اند. دفاتر رسمی  ثبت اسناد و ادارات  ثبت اسناد و املاك از این دسته هستند.

ادارات ثبت اسناد و املاک زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشورمیباشند. سازمان ثبت از جمله سازمانهای وابسته به قوه قضاییه میباشد.رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور،معاون رییس قوه قضاییه خواهد بود.صدور اسناد مالکیت یکی از مهمترین دلایل به وجود آمدن ادارات ثبت میباشد.

نکته شایان ذکر در خصوص اسناد صادره از ادارات ثبت این است که ،با  وجود اهمیت روز افزون اسناد مالکیت ف به علل مختلف از جمله مشکلات ادارات و نهاد های مختلقف و ضعف آنها در وصول مطالبات خویش ، معاملات با اسناد رسمی رایج نشده و معاملات با اسناد عادی همجنان رواج دارد.

قسم دوم: اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی – براساس ماده ی 1 قانون دفاتر اسناد رسمی و كانون سر دفتران و دفتریاران: «دفترخانه ی اسناد رسمی واحد وابسته به وزارت دادگستری است و برای تنظیم و ثبت اسناد رسمی طبق قوانین و مقررات مربوط تشكیل می شود. سازمان و وظایف دفترخانه تابع قوانین و نظامات راجع به آن است».

نمونه های مشهور دفاتر اسناد رسمی عبارتنداز: دفاتر رسمی اسناد و دفاتر ازدواج و طلاق.

 امروزه غالب اسناد انتقال اجرایی نهایتا بدستور مقامات صالح میبایست در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و نسخه ای از خلاصه معاملات ثبت شده توسط آن دفتر خانه بقه اداره ثبت ارسال گردد تا در دفتر املاک آن اداره به ثبت برسد. به نظر محقق افزایش تعداد دفاتر اسناد رسمی همراه با افزایش صلاحیت آنها وحتی تفویض برخی امور قضایی و حسبی همانند گواهی انحصار وراثت و تحریر ترکه و ......در کاستن از بسیاری دعاوی و مشکلات حقوقی موثر خواهد بود.

قسم سوم: اسناد تنظیمی توسط سایر مأمورین رسمی – هر سندی غیر از اسناد مذكور در فوق كه توسط مأمورین رسمی تنظیم شود در این قسم جای می گیرد. بنابراین تمامی اسناد سجلی مثل شناسنامه و گواهی فوت، دفاتر سجل احوال و نیز گواهینامه و پاسپورت از این قسم اسناد رسمی محسوب می شود. به علاوه آراء قضائی، گزارشهای اصلاحی و صورتجلسات دادگاه ها از اسناد رسمی محسوب می شود. در مورد آراء قضائی باید به این نكته توجه داشت كه اگر رأی دادگاه اعلامی باشد نمی تواند دلیلیت داشته باشد چرا كه دادگاه در این موارد فقط اعلام حق می كند و این امر نمی تواند وارد بحث ادله ی اثبات دعوی شود.

---

جهت دریافت فایل سند انتقال اجرایی لطفا آن را خریداری نمایید

قیمت فایل فقط 5,900 تومان

برچسب ها : سند انتقال اجرایی , سند , انتقال اجرایی , سند انتقال , دانلود سند انتقال اجرایی , حقوق , احراز مالكیت , پروژه دانشجویی , دانلود پژوهش , دانلود تحقیق , دانلود پروژه , اسناد تنظیمی , سند رسمی , ركن ماهوی , ثبت اسناد و املاك